Що таке перебудова? Це, іншими словами, зміна планування квартири, яка зачіпає не тільки меблі, але і зміна інженерних мереж. У статті розглянемо всі нюанси цього процесу, а також відміну від звичайної перепланування більш докладно.
Невелике вступ
Нерідка ситуація, коли власник квартири незадоволений початкової плануванням. Тому виникає бажання переробити все так, щоб подобалося. Однак будь-які кардинальні перестановки повинні бути узгоджені зі спеціальними службами.
Коли хочеться змінити своє житло, на розум приходить варіант не тільки поміняти розташування меблів, але і переставити ванну або газову плиту. Що потрібно, щоб здійснити свої бажання?
Відмінності між переплануванням і перебудовою
Якщо хочеться переставити меблі, зробити ремонт, поміняти устаткування на аналогічне, то не потрібно отримувати на це дозвіл. Все інше повинно бути погоджено та внесено в технічний паспорт квартири.
Незалежно від того, здійснюється переобладнання та/або перепланування житлового приміщення, людина повинна мати права власника. Якщо мешканець проживає у квартирі згідно з договором соціального найму, то потрібно отримати дозвіл на наймодавцеві. Більш того, слід мати письмову згоду від сім’ї. Однак залежно від того, хто подає заяву – власник або наймач, допускаються різні рівні змін. Перший може зменшити площу житлового приміщення за рахунок нежитлового, а другий – ні.
Залишилося розібратися, що таке перепланування і перевлаштування. Перший процес є зміною конфігурації квартири. Всі виправлення треба вносити в паспорт. Робляться вони також на основі ескізу і проекту.
Ескіз можна використовувати в тому випадку, якщо людина хоче замінити або встановити додаткове обладнання, поставити нові перегородки, які не будуть збільшувати навантаження на перекриття, розбирання вже існуючих перегородок, крім міжквартирних, установка в них дверей або вікон.
За проектом відбуваються більш суттєві зміни. Він передбачає створення сходів і прорізів, монтаж перегородок, які будуть впливати на несучі стіни, зміна статі, установка прорізів в несучих стінах і міжквартирних.
Ескіз можна намалювати на плані БТІ. Перегородки на них позначаються червоним і зеленим відтінком. Перша позначка – ті перегородки, які зносяться, друга – які будуються. Якщо роботи вимагають узгодження проекту, то потрібно звернутися в ліцензовану бюро.
Перевлаштування – це процес перенесення, встановлення або заміни мереж інженерного, електричного, санітарно-технічного виду. За статтею 25 житлового кодексу Росії мешканець може встановити електроплиту замість газової, замінити інженерне обладнання, що забезпечує подачу енергії чи води, або встановити провідні мережі, перевстановити опалювальні, сантехнічні та газові прилади, перебудувати туалет, ванну, кухню.
Також до процесу перебудови можна віднести видалення проводять мереж, однак потрібно зберегти існуючі стояки водопостачання. Попередньо потрібно зробити ескіз.
Тому потрібно підкреслити головна відмінність. Перевлаштування – це процес зміни інженерного обладнання, технічного або електричного типу. Перепланування – зміна планування, тобто руйнування стін, об’єднання кімнат і так далі.
Чого не можна робити?
Законодавство передбачає деякі зміни, які не допускаються. Розглянемо основні з них.
Під час перебудови і перепланування не можна створювати отвори, пробивати дірки в стінах-пілонах, колонах, створювати штраби у швах стінових панелей, щоб приховати трубопровід і електропроводки, прибирати канали вентиляції, ускладнювати доступ до інженерних комунікацій.
Іншими словами, будь-який процес не повинен погіршувати умови проживання, знижувати міцність конструкції. Інакше будинок може зруйнуватися.
Офіційне оформлення
Обов’язково потрібно провести узгодження перебудови і перепланування. Обидві процедури повинні бути оформлені. Потрібно відзначити позитивний нюанс: навіть якщо квартира перебуває під заставою в іпотеці, все одно можна провести будь-які зміни.
Перед здійсненням перевлаштування або перепланування слід узгодити абсолютно всі плановані дії. По закінченні паперової тяганини власнику буде виданий акт приймальної комісії. В кінці спеціальні органи видадуть нові технічні документи, які внесуть зміни.
Різниця між переплануванням і перебудовою полягає в тому, що другий процес не потрібно узгоджувати заздалегідь. Всі зміни потрібно реєструвати одразу після їх впровадження. Офіційне звернення потрібно зафіксувати якомога швидше, інакше можна отримати штраф.
Порядок звернення до спецслужбу
Будь-які роботи, на які не отримано дозвіл, будуть визнані незаконними. Звернутися до спецслужби із заявою може тільки власник. Орендарі і наймачі можуть зробити це, тільки якщо мають письмовий дозвіл від власника.
На самому початку робіт потрібно отримати план житлової площі. Він входить в технічний паспорт. З цими документами можна піти в проектне бюро, яке складе план робіт. Якщо є навички, то можна скласти ескіз самостійно.
При зверненні до державного органу для погодження перевлаштування житлового приміщення, слід додати до заяви створений проект. Інстанція розгляне всі і видасть рішення. Якщо воно буде негативним, то можна звернутися до суду.
У разі схвалення всіх змін власник отримує всі права на проведення робіт. Вони вважаються завершеними у тому випадку, коли буде складений спеціальний акт. Підписати його повинен будівельний відділ і представники житлової інспекції. Після його оформлення на його основі буде виданий новий технічний паспорт квартири.
Подача документів
Для узгодження перебудови потрібно зібрати пакет документів. Саме на їх підставі буде винесено рішення. Слід написати заяву. Зразок видається у відповідному органі. Додаються документи, які підтверджують володіння квартирою, ескіз або проект змін, технічний паспорт, згоду від всіх членів сім’ї, висновок органу, який є відповідальним за пам’ятники історії.
В законодавстві Російської Федерації зазначено, що інші документи орган не має права вимагати.
Подача заявки
Заявка розглядається протягом 45 днів з дня її подання. Однак перед тим як це зробити, краще звернутися в орган реєстрації перед збором всіх документів. Справа в тому, що для незначних змін не обов’язково збирати повний пакет. Вистачить письмової згоди мешканців квартири. До таких змін належать, наприклад, ліквідація вбудованого шафи або, навпаки, його установка.
Потрібно звернути увагу, що якщо перебудова житлового будинку було вироблено без попереднього дозволу, то потрібно через суд його зареєструвати. Якщо зробити це в зустрічному порядку, то можна уникнути наслідків.
При подачі позову потрібно надати дані та адресу людини, яка пише заяву, юридична адреса органів, відповідальних за приміщення, опис прохання про збереження квартири з вже мають змінами. До позову потрібно прикласти пакет документів, поставити підпис, вказати дату.
Потрібно надати документи, що підтверджують право на власність, висновок про те, що санітарні умови, пожежна безпека і стан несучих конструкцій в повному порядку. Також слід докласти паспорт квартири.
Нові умови проведення змін
Раніше здійснювати перепланування і перевлаштування приміщення можна було за складеним проектом або проектом. Проте в законопроект були внесені зміни. Тепер потрібно обов’язково складати проект. Нові зміни передбачають узгодження дозвільного або повідомного порядку. Що це означає?
Якщо ескізи пройшли процедуру дозвільного порядку, то спочатку необхідно отримати задокументоване «добро», лише потім робити якісь роботи. Повідомний порядок передбачає проведення процесів без ведення журналу робіт та огляду прихованих змін.
Узгодження і результати
Відповідальність за неправильно проведені роботи покладатиметься при виявленні псування квартири, використання приміщення не за призначенням, неузгодженою перепланування.
У разі порушень органи зажадають повернути житлове приміщення в початковий вигляд, інакше квартира буде реалізована на торгах.
До наслідків неузгодженого порядку перебудови потрібно віднести судові розгляди, а також інші наслідки подібного характеру, проблемна продаж житла. Крім того, спеціальні органи можуть визнати приміщення непридатним для проживання.
Правила перебудови
Якщо мова йде про перебудову будинку, то потрібно розуміти, що над житловими кімнатами розміщувати туалет, ванну кімнату або кухню заборонено. У квартирах, які мають два рівня, допускається лише встановлювати над кухнею ванну кімнату. Ці дані потрібно використовувати при повному перебудову і перепланування приміщень.
Якщо квартира має дві або більше кімнат, то потрібно робити спальні непрохідними. Якщо в проекті індивідуальні кімнати знаходяться посеред квартири, то він буде відхилений.
Що стосується реконструкції санвузли, то тут теж є певні правила. Якщо хочеться змінити його положення, то необхідно провести систему вентиляції, гідро-, вібро-, шумоізоляції. У деяких ситуаціях також потрібно посилити перекриття. Труби кріпити на міжквартирні стіни і на перегородках заборонено, щоб уникнути зайвого шуму. До обладнання, арматури і приладів потрібно забезпечити постійний доступ, щоб можна було провести ремонт, технічне обслуговування.
Камін дозволяється встановлювати в тому випадку, якщо квартира знаходиться на останньому поверсі. Якщо вона багаторівнева, то його можна проектувати на останньому рівні.
Перед тим як утеплювати балкон, необхідно забезпечити теплоізоляцію, захистити конструкцію від проникнення холодного повітря. Коли відбувається теплотехнічний розрахунок, необхідно брати температуру внутрішнього повітря – +20 градусів. Конструкція повинна бути правильно створена для того, щоб уникнути появи зайвої вологи в приміщенні.
Усі вентиляційні системи, а також інші інженерного типу, повинні відповідати санітарно-епідеміологічним стандартам. Перше і основне правило при проведенні системи вентиляції повітря не повинен потрапляти з однієї квартири в іншу. Не можна об’єднувати вентиляційний відсік для кухні та санітарних приміщень. Слід розуміти, що він повинен забезпечувати чистоту повітря в житлових кімнатах.
Вентиляція може мати природний приплив і ліквідацію повітря, механічне спонукання припливу, яке має отримати повітряне опалення. Третій вид вентиляції – комбінований. Слід враховувати, що, якщо мова йде про житлових приміщеннях і кухні, нерідко бракує вентиляції у вигляді вікон, фрамуг, кватирок, клапанів і так далі. Якщо квартира знаходиться в третьому або четвертому кліматичному районі, то необхідно додатково встановити наскрізне або кутове провітрювання. Якщо в деяких приміщеннях виділяються шкідливі речовини, то вентиляція повинна виводити повітря назовні, а не в інші приміщення.
Ще одне важливе питання – освітлення. Якщо здійснюється перебудова нежитлового приміщення, то цей нюанс не нормується. В інших кімнатах слід забезпечити природне освітлення. Звернути увагу потрібно і на сторону світла, на яку виходять вікна приміщення. При недоліку освітлення треба використовувати штучні джерела. Це ж відноситься і до кухні.
Підсумки
У статті зазначено відміну від перепланування і перебудови. Це допоможе визначитися при ремонті, який саме процес планується. Від цього залежить збирається пакет документів, вартість подання заяви і створення проекту. Ні в якому разі не слід ігнорувати правила законодавства: обов’язково потрібно офіційно оформляти зміни, а також перед їх здійсненням узгодити зі спеціальними органами.
Перевлаштування будинків і квартир відрізняється по складності. Якщо людина живе в багатоповерховому будинку, то можуть накладатися певні обмеження, пов’язані з роботою загальної системи водопостачання і так далі. Якщо мова йде про перебудову власного будинку, тут все набагато простіше. Не потрібно ходити в спеціальні органи, складати акти, писати заяви.
Несильно суттєві зміни не доведеться постійно реєструвати, вести облік. Достатньо лише отримати дозвіл, а далі – зареєструвати вже за фактом проведення робіт. Якщо не зробити це, то доведеться виплатити штраф до 2500 рублів, а після суду зобов’яже або все повернути в попередній стан, або внести зміни в технічний паспорт.
Окремо слід уточнити з приводу багаторівневих квартир. Тут спеціальні органи дозволяють більший спектр робіт, ніж для звичайних житлових приміщень. Більш докладно можна дізнатися з цієї статті.
З коротких правил з перебудови квартир потрібно підкреслити те, що все повинно виконуватися офіційно з попереднім дозволом. Перед тим як писати заяву, потрібно оформити проект. Не обов’язково робити його самому, можна звернутися в спеціальну фірму. За невелику суму вони проведуть всі виміри, оглянуть житлове приміщення і допоможуть із змінами. Деякі компанії пропонують не тільки створити проект, але і виконати його.
